繼北上廣深四個(gè)一線城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，部分二線城市也開始加入這一行列。3月份全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政，調(diào)控范圍史無(wú)前例。在如此嚴(yán)格的調(diào)控下，樓市變動(dòng)會(huì)如何？

  樓市調(diào)控聲聲急！近期，短短一個(gè)月內(nèi)，已有30多個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政策。僅3月17日至3月19日，就有北京、廣州、石家莊、鄭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策。限購(gòu)限貸的潮流一時(shí)間遍布國(guó)內(nèi)一線和熱點(diǎn)二線城市，北京和廣州的限購(gòu)限貸更是被稱為“史上最嚴(yán)”。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的！這波如雨后春筍般密集出籠的樓市調(diào)控政策，到底會(huì)給我們的投資帶來(lái)什么樣的影響呢？

  首先，必須搞清楚這波樓市密集調(diào)控政策出籠的背景和目的是什么?簡(jiǎn)言之，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一路上漲，賺錢效應(yīng)太明顯了，吸引了大量資金進(jìn)入樓市，從而使得銀行信貸資金和民間資金，甚至包括境外資金都大量盤踞在樓市，這些投資和投機(jī)資金沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而抬高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本，使得金融服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的初衷很難實(shí)現(xiàn)。而大量投資和投機(jī)資金囤積房市興風(fēng)作浪，帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，使得社會(huì)貧富差距越來(lái)越大，社會(huì)消費(fèi)得不到提升，老百姓不敢消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速受到影響。

  針對(duì)這些現(xiàn)象，很明顯，這波密集的房市調(diào)控政策，是想遏制住房?jī)r(jià)飛速上漲的步伐，讓大量社會(huì)資本回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的進(jìn)程。受此影響，一線城市房?jī)r(jià)增速普遍下滑，但房?jī)r(jià)后市到底何去何從？從房?jī)r(jià)調(diào)控的歷史來(lái)看，多少次力度頗大的房市調(diào)控政策之后，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)短期調(diào)整或小幅下跌之后，均會(huì)再次進(jìn)入一輪瘋狂的上漲周期，以至于每一輪調(diào)控，都被稱之為“空調(diào)”。沒(méi)有買房等待房?jī)r(jià)下跌撿便宜貨的上班族，到頭來(lái)等來(lái)的是房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，辛辛苦苦幾年攢下來(lái)的工資，抵不上房?jī)r(jià)上漲的一點(diǎn)零頭。

  那么，這次的房?jī)r(jià)調(diào)控效果到底如何呢？從政策的意圖來(lái)看，肯定不是希望房?jī)r(jià)大跌，房?jī)r(jià)微降或者保持震蕩狀態(tài)，是政策預(yù)期目標(biāo)。如果房?jī)r(jià)大跌，對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處。大量的銀行信貸資金會(huì)淪為壞賬呆賬，房地產(chǎn)牽涉的上百個(gè)行業(yè)的就業(yè)會(huì)受到嚴(yán)重影響，大量人口失業(yè)，會(huì)給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)威脅。房地產(chǎn)行業(yè)作為長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，一旦來(lái)個(gè)休克療法式的抽掉這根柱子，肯定是不行的。因此，即便一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)微幅下降，相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也不會(huì)大跌。

  與此同時(shí)，三四線城市卻是另一番景象：這些城市相對(duì)一線城市，漲幅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后的；但受基建投資拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入的舊有發(fā)展模式影響，三四線城市房地產(chǎn)過(guò)去若干年大面積開工，如今庫(kù)存嚴(yán)重，庫(kù)存去化任務(wù)很大，這些城市周圍是廣袤的農(nóng)村，農(nóng)村人口還有大量進(jìn)入三四線城市置業(yè)的需求。如果政策扶持和刺激到位，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存去化會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。我的老家是一個(gè)四線城市，近些年，一幢又一幢的商品房拔地而起，購(gòu)房的大多為外出做生意的家庭。近幾年來(lái)，農(nóng)村人口加速流向這個(gè)四線城市。由于農(nóng)村男女人口比例失調(diào)，這些年農(nóng)村出現(xiàn)了大量單身漢，如果農(nóng)村青年男子的家庭無(wú)法幫他們?cè)谶@個(gè)四線城市買上新房，娶妻生子的難度就大大增加。從這個(gè)角度來(lái)觀察，僅僅是農(nóng)村青年男子的結(jié)婚購(gòu)房需求，就可以帶來(lái)大量農(nóng)村青年人士進(jìn)入這個(gè)四線城市購(gòu)置房產(chǎn)。同時(shí)，中國(guó)的城市化進(jìn)程也未完成，農(nóng)村人口進(jìn)入城市的進(jìn)程，還會(huì)持續(xù)若干年，這也會(huì)帶來(lái)三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化的進(jìn)程。

  綜上所述，就一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)是大概率現(xiàn)象，這就決定了一線和二線城市的房地產(chǎn)股票，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期基本是穩(wěn)定的，至少不會(huì)有大的增長(zhǎng)，基于股票市場(chǎng)的投資很大程度上是投資未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期這一原理，一線和二線城市的房地產(chǎn)股票，基本上我覺(jué)得就不要碰了。但對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，庫(kù)存去化很可能迎來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期的繁榮景象，這也決定了三四線城市的房地產(chǎn)股票業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期會(huì)相當(dāng)可觀，在地產(chǎn)股的投資上，積極布局三四線城市的地產(chǎn)股，就成為今后一段時(shí)期主要投資策略和方向。