近年來(lái)，海外房地產(chǎn)投資成為國(guó)內(nèi)高凈值人群投資的主要方向之一。不過(guò)，雖然海外房產(chǎn)投資成本較低，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，但其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

海外房產(chǎn)有吸引力

自去年10月以來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市先后實(shí)施房地產(chǎn)“限購(gòu)令”，今年3月起，限購(gòu)政策繼續(xù)升級(jí)。由此，越來(lái)越多國(guó)內(nèi)投資者把目光轉(zhuǎn)向海外地產(chǎn)。與此同時(shí)，中國(guó)買家確實(shí)正成為海外地產(chǎn)機(jī)構(gòu)搶奪的一塊大蛋糕，今年以來(lái)，許多海外地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)相繼來(lái)華，進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目推介。如Bloom集團(tuán)近日在滬舉辦阿聯(lián)酋房地產(chǎn)投資研討會(huì)，吸引了一批國(guó)內(nèi)高凈值人群到場(chǎng)咨詢。

“對(duì)全世界投資者而言，將資產(chǎn)的40%投資房地產(chǎn)是比較合理的選擇。中國(guó)人投資阿聯(lián)酋地產(chǎn)，首先考慮的往往是子女教育問(wèn)題，而且也很愿意在這方面進(jìn)行投入。”Bloom集團(tuán)的首席執(zhí)行官Sameh　Muhtadi　在接受記者采訪時(shí)表示。

據(jù)介紹，Bloom集團(tuán)的業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育、酒店、醫(yī)療保健和物業(yè)管理服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。旗下子公司Bloom地產(chǎn)多年來(lái)專注于在阿聯(lián)酋商業(yè)地產(chǎn)和可持續(xù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)，并提供定制的租賃和物業(yè)管理方案。Sameh　Muhtadi　表示:“對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，阿聯(lián)酋的投資優(yōu)勢(shì)包括:穩(wěn)定的政治和社會(huì)環(huán)境，只要投資總額超過(guò)100萬(wàn)迪拉姆或200萬(wàn)元人民幣，就能獲得阿聯(lián)酋的永久居住權(quán)；對(duì)投資利潤(rùn)免稅，投資資金進(jìn)出自由；人民幣貶值趨勢(shì)下，海外房產(chǎn)投資可以保持資產(chǎn)的保值增值。此外，阿聯(lián)酋房地產(chǎn)價(jià)格保持在每平方米5000美元左右，相對(duì)北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、香港、紐約等城市仍然偏低。”據(jù)了解，移民、子女教育、養(yǎng)老曾是海外置業(yè)的主要推手，但近些年，國(guó)人對(duì)于海外資產(chǎn)配置的需求日趨升溫。根據(jù)年初仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)買家對(duì)境外房地產(chǎn)的投資總額達(dá)330億美元，82.4%中國(guó)買家將總資產(chǎn)中超過(guò)10%的財(cái)富投資于海外市場(chǎng)。目前，北美、歐洲、澳洲以及東南亞等國(guó)家和地區(qū)，是國(guó)內(nèi)高凈值人士較關(guān)注的投資目的地。近些年，美國(guó)、澳大利亞、新加坡、新西蘭、泰國(guó)等熱門(mén)國(guó)家的項(xiàng)目，也常常組團(tuán)出現(xiàn)在中國(guó)各大城市房展會(huì)上，吸引意向投資者。

投資者出手需謹(jǐn)慎

隨著國(guó)內(nèi)和全球投資環(huán)境的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多人將海外置業(yè)作為資產(chǎn)配置的一種選擇，但對(duì)于“投資地相關(guān)的法律法規(guī)、政策”都不甚了解，這成為有海外房產(chǎn)投資意愿者最主要的挑戰(zhàn)。另外，相比投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，購(gòu)買海外房產(chǎn)時(shí)復(fù)雜和繁瑣的過(guò)程以及較高的維護(hù)與持有成本，也會(huì)帶來(lái)一定的困擾。

業(yè)內(nèi)人士提醒，海外投資應(yīng)時(shí)刻關(guān)注所在國(guó)家的政策及其變化，包括移民、申請(qǐng)流程、貸款、稅費(fèi)等政策和匯率、房產(chǎn)供求等，最大限度地保障自身權(quán)益，達(dá)成最終目標(biāo)。

對(duì)于如何在海外地產(chǎn)項(xiàng)目中選擇更具投資價(jià)值的地產(chǎn)項(xiàng)目，Sameh　Muhtadi表示:“投資者可以關(guān)注開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、在當(dāng)?shù)氐男庞脿顩r、前期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，綜合各方面進(jìn)行選擇，此外，房產(chǎn)的租金收益率也需要考慮，阿聯(lián)酋地產(chǎn)租金收益率最高達(dá)12%，高于世界上任何一個(gè)城市。”

在海外買房人群中，不少中國(guó)買家受到移民需求的驅(qū)動(dòng)，希望購(gòu)買國(guó)外的一套房產(chǎn)作為自己獲得外國(guó)移民許可的敲門(mén)磚。正是抓住此類中國(guó)買家的購(gòu)房心理，一些海外房產(chǎn)中介打出“買房送移民”的宣傳語(yǔ)推銷海外房產(chǎn)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，在國(guó)外，部分國(guó)家將房產(chǎn)認(rèn)定為投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般不與移民掛鉤。比如，在美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞購(gòu)買房產(chǎn)，就不代表可以辦理移民。

此外，中國(guó)買家購(gòu)買海外房產(chǎn)，容易遇到虛假包租承諾的問(wèn)題。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)投資人俱樂(lè)部總監(jiān)劉超表示，“海外房產(chǎn)銷售宣傳中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)包租承諾，可是并非每一個(gè)包租承諾都能完全兌現(xiàn)。比如，有的海外房產(chǎn)賣給中國(guó)買家后，第一年租出去了，但第二年就租不出去，國(guó)外開(kāi)發(fā)商或代理商無(wú)法按照事先的包租承諾向中國(guó)買家支付租金。當(dāng)中國(guó)買家飛到國(guó)外當(dāng)?shù)厝ゲ榭捶孔訒r(shí)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)過(guò)一年的出租，房產(chǎn)已變得破舊不堪。所以，中國(guó)買家要注意保留與包租承諾有關(guān)的證據(jù)，出了問(wèn)題才能更好地維權(quán)。”